不動産所得とはアパートやマンションなどを人に貸して得られる収入の事を言い、不動産所得の他に別の所得がある方は、もし不動産所得で赤字が出たとしても他の所得と損益通算をして赤字を相殺する事が出来ます。

一方で不動産を売却して得た所得は譲渡所得に分類され、不動産所得の時とは損益通算出来る範囲が異なりますので注意が必要です。

不動産賃貸の規模に応じた税金面の比較

不動産の賃貸などで得られる不動産所得は、その事業の規模によって税金面での取り扱いが異なります。中途半端な規模で行う不動産賃貸よりも、事業として認められるくらいの規模で行う不動産賃貸の方が所得額から多くのものを差し引く事が出来ます。

事業として扱われない
マンション、アパートなどについては賃貸にする部屋がおおむね10部屋未満、独立した家屋であればおおむね5棟未満の場合は事業として扱われません。
事業として扱われる
マンション、アパートなどについては賃貸にする部屋が10部屋以上、独立した家屋であれば5棟以上の場合は事業として扱われます。
比較項目 事業としての取り扱い
事業として扱われない 事業として扱われる
家族や親族への給与 必要経費に出来ない。 必要経費に出来る。
青色申告特別控除 10万円が限度。 65万円まで可能。
建物の取り壊し費用 一部を必要経費に出来る。 全額を必要経費に出来る。

どちらの場合でも青色申告は行えるのですが、不動産所得で65万円の青色申告特別控除を受ける場合には、事業として扱われる事業的規模である必要があります。

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確定申告の時に提出する申告書は、白色の場合でも青色の場合でも不動産所得用の専用書類が用意されていますので、他の所得の確定申告と混同しないようにしましょう。

支出目的に応じた必要経費としての取り扱いの違い

不動産所得に関する必要経費には、固定資産税、火災保険料、借入金の利子、管理会社への管理手数料、修繕費、減価償却費などがあります。

建物を改修した場合は、その支出目的に応じてどのような必要経費として取り扱われるのかを振り分けられる事になります。

修繕費であれば全額をその年の経費に出来ますが、資本的支出の場合は少しずつ経費として計上していく減価償却という方法を取らなければなりません。

修繕費
  • 壁紙の張り替え、カーペットの張り替え、窓ガラスの修理など、現状回復を目的とした支出。
  • 3年周期で行う建物の修繕、または20万円未満の改修費用。
資本的支出(減価償却費)
  • 畳をフローリングに張り替えた場合や設置型の浴槽からユニットバスに変えた場合など、改修により資産の価値を高めたり、耐用年数を延ばす事を目的とした支出。

修繕費か資本的支出かの判断が難しい場合には、その支出金額が60万円以下、または不動産取得金額の10%以下なら修繕費として取り扱う事が出来ます。

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