住宅ローン控除額はその年に納めた所得税や残りの住宅ローン額に応じて変化しますので、ほとんどの場合で毎年控除額が変わります。

もし年収400万円の方が住宅ローン控除を申告した場合にどれぐらいの還付を受けられるのかを、大まかな設定と計算でシミュレーションしてみようと思います。

住宅ローン控除を受ける納税者のプロフィール設定
  • 30歳男性
  • 年間400万円の給与所得者
  • 生計を一にする家族は配偶者のみ
  • 住宅ローンの借入金額は2500万円
  • 住宅ローンの支払い開始は平成27年の1月から
  • 購入した物件は長期優良住宅の認定を受けている新築一戸建て
  • 平成26年4月から居住開始

1.自分の所得税額を計算する

所得税は[(((①合計所得額-②合計所得控除額)×③所得税率-④所得税控除額)-⑤合計税額控除額)+(⑥所得税額×復興特別所得税率2.1%)]で計算出来ますが、詳細な所得税の計算をすると長ったらしくなってしまうので、所得控除などを少し省略して所得税額を算出します。

①は400万円、②は基礎控除と配偶者控除で76万円、③は税率の対象となる課税所得額が324万円なので10%、④は③に応じて9万7500円、⑤は0円として、⑥は①から⑤の数値から算出された22万6500円となります。

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これらの数値を所得税の計算式に全て当てはめると、[(((4000000-760000)×0.1-97500)-0)+(226500×0.21)=274065]となり、27万4065円が所得税額と言う事がわかりました。

2.住宅ローンの仮の控除額を計算する

平成26年4月から居住を開始した場合の仮の住宅ローン控除額は[その年の住宅ローン残高×1%]で計算することが出来ます。

その年の住宅ローン残高は毎月の返済により減少していきますが、ここでは数字を見やすくする為に、その年は住宅ローンを一切払わずに翌年から支払う事にして計算をします。計算式に当てはめると[25000000×0.1=250000]となり、25万円が住宅ローンの仮の控除額となります。

3.その年の住宅ローン控除額を計算する

住宅ローン控除額は所得税額と仮の住宅ローン控除額のどちらか少ない方の金額となりますので、今回の場合は仮の住宅ローン控除額として算出した25万円がその年の住宅ローン控除額となります。

住宅ローン控除は適用を受けられたとしても納付した所得税額より多く還付されることはありませんが、もし仮の住宅ローン控除額の方が所得税額よりも多くなった場合は、その翌年分の住民税から一定額が控除されます。

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