不動産を売却した時に得られる譲渡所得額を計算するには、売却で得られた収入金額から不動産取得費と譲渡費用を差し引いて、さらに特例で特別控除が適用されていればその特別控除額も差し引いて算出することができます。

譲渡所得の計算式
譲渡所得額=
①総収入金額-(②取得費+③譲渡費用)-④特別控除額

①総収入金額

譲渡所得の総収入金額と言うのは、単純に不動産を売却して得た収入の事を言います。もし固定資産税の精算金を受け取っている場合は、その金額も総収入金額に含みます。

②取得費

取得費とは売却した不動産の購入費の事で、不動産の購入に関連して支払った、仲介手数料、不動産取得税、印紙税、登記費用なども取得費に含むことが出来ます。その一方で取得費から差し引かれる費用もあり、それが減価償却費相当額と言われるものです。

減価償却費相当額は、売却した不動産が事業に使われていたものである場合と、事業に使われていない場合とで計算方法が異なります。

減価償却費相当額の計算方法

売却した不動産が事業に使われていた場合
減価償却費相当額=
不動産を取得してから売るまでに行った減価償却費の合計金額
売却した不動産が事業に使われていなかった場合
減価償却費相当額=
購入金額×0.9×償却率×不動産の取得から売却までの経過年数

取得費の詳細がわからない場合は、総収入金額の5%を取得費として計算します。

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③譲渡費用

譲渡費用とは不動産の売却の為に支払った費用の事で、仲介手数料、測量代、印紙代などを譲渡費用として取り扱う事が出来ます。

不動産を賃貸していた場合に借家人等に支払う立ち退き料や、建物を壊して土地だけを売る場合にかかる解体費用も譲渡費用に含むことが出来ます。

④特別控除額

不動産を売却するにあたって特定の理由がある方につきましては、最大で5000万円の特別控除を受けられる場合があります。

特別控除の特例 特別控除額
公共事業のために不動産を売却した場合 5000万円
マイホームを売却した場合 3000万円
特定土地区画整理事業のために土地を売却した場合 2000万円
特定住宅地造成事業のために土地を売却した場合 1500万円
平成21年及び平成22年に取得した土地を譲渡した場合 1000万円
農地保有の合理化のために土地を売却した場合 800万円

特別控除の特例を受けるためには、それぞれの適用要件を満たす必要があります。

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