自分が現在住んでいるマイホームの売却をした場合、所有期間の長短に関係なく居住用財産の3000万円特別控除を受ける事が出来ます。

自分が現在住んでいない場合でも、次のいずれかの適用要件を満たしていて適用除外要件に該当しない場合は、居住用財産の3000万円特別控除を利用する事が出来ます。

3000万円特別控除の特例が適用される為の要件(一部抜粋)
  • 自分が現在住んでいる家屋を売却した場合。
  • 自分が以前住んでいた家屋を、住まなくなった日から3年後の年末までに売却した場合。
  • 災害によって滅失した家屋を、住まなくなった日から3年後の年末までに売却した場合。
  • 東日本大震災によって滅失した家屋を、住まなくなった日から7年後の年末までに売却した場合。
3000万円特別控除の特例が適用除外になる要件(一部抜粋)
  • マイホームの特別控除の特例を受けることだけを目的として入居していた場合。
  • 仮住まいやその他一時的な住まいとして入居していた場合。
  • 趣味、娯楽、保養のために所有していた場合。

マイホームの所有期間が10年を超えている場合

税務上の所有期間が10年を超えているマイホームを売却した場合、その売却による利益から控除額を差し引いて残った譲渡所得額が6000万円以下の部分については、14%の税率(内訳:所得税10%、住民税4%)で税額を計算する事が出来ます。

譲渡所得に対して所有期間に応じて課税される税率の、39%、20%、14%でどれぐらいの差が出るのかシミュレーションしてみたいと思います。

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所有期間に応じた譲渡所得税額の比較シミュレーション

納税者のプロフィール設定
  • 譲渡所得額は1億円
  • 特別控除額は3000万円

譲渡所得にかかる税率は控除後の譲渡所得額に対して課せられるので、1億円から控除額3000万円を引いた7000万円が譲渡所得対象税額となります。

つまりこの場合は7000万円に対して譲渡所得税が課税されるという事です。

所有期間 所得税額 住民税額 合計税額
5年以内 2100万円 630万円 2730万円
5年超 1050万円 350万円 1400万円
10年超 750万円 290万円 1040万円

5年以内の所有期間でマイホームを売却した場合の課税額と、10年超の場合とでは約3倍もの差がつく事がわかりました。

現実にはこのような結果になることは極めて稀なケースだと思いますが、所有期間でこれだけの差がつくという事は覚えておいて損は無い筈です。

譲渡所得における軽減税率の特例を利用する場合に提出する書類

軽減税率の特例を受けるには、確定申告をして必要書類を提出しなければなりません。

申告書
  • 確定申告書B
  • 申告書第三表(分離課税用)
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】
必要書類
  • 売却した住宅の所在地の除票住民票(売却から2カ月経過以降のもの)

所有期間10年超の特例を受ける場合は、売却した住宅の登記事項証明書も提出する必要があります。

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