所有期間10年超で居住年数が10年以上のマイホームを売却して新しい住居を購入する場合には、居住用財産の買い換え特例という制度を利用できる場合があります。

この制度はマイホームの売却益に対する課税を新しく購入した住居を売却する時まで先延ばしに(繰り延べ)出来る制度なので、言いかえれば新しく購入したマイホームを売却しなければ前回の譲渡所得に対する税金を支払わなくても良いという事が言えます。

買い換え特例を受けるためには、売却する住宅(譲渡資産)と購入する住宅(買換資産)のそれぞれの適用条件を満たす必要があります。

買い換え特例が適用される為の条件

売却する住宅に関する条件
  • 自分が住んでいた不動産である事。
  • 所有期間が売却した年の1月1日時点で10年超である事。
  • 居住年数が売却した年の1月1日時点で10年以上である事。
  • 売却代金が1億5000万円以下である事。
購入する住宅に関する条件
  • 自分が住む不動産である事。
  • 建物の床面積が50㎡以上である事。
  • 土地の面積が500㎡以下である事。
  • マイホームを売却した年の前年から翌年までの3年間に購入する事。
  • 購入した住宅ついては、マイホームを売却した年またはその前年に購入した場合は売却した年の年末まで、マイホームを売却した翌年に購入した場合は購入した翌年の年末までに居住を開始する事。
  • 中古マンションなどの場合は、建築後25年以内か一定の耐震基準を満たしている事。

居住年数とは実際に住んでいた期間の事を言いますので、転勤などで居住していない時期があれば居住年数から差し引いて計算をします。

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マイホームを買い換えた時の譲渡所得税額の計算方法

買い換えの特例の適用を受ける場合、譲渡資産よりも買換資産の方が高い、または同額の場合(譲≦買)は、その年の譲渡所得税額は0円となり、所得税の課税が将来に繰り延べられます。

譲渡資産よりも買換資産の方が安い場合(譲>買)は、譲渡資産と買換資産の差額に税金がかかります。

マイホーム買い換えで課税対象額が繰り延べされない場合の譲渡所得税額の計算式
譲渡所得税額=(ア-イ)×税率20%(一部に14%の場合もある)
ア=譲渡資産の売却価格-買換資産の購入価格
イ=(譲渡資産の取得費+譲渡費用)×ア÷譲渡資産の売却価格

譲渡所得税額の税率は、所有期間10年超の場合に適用される長期譲渡所得の税率で課税されます。従いまして課税対象金額が6000万円を超える部分につきましては、所得税と住民税を合わせて14%が課税され、6000万円以下の部分は所得税と住民税を合わせて20%が課税されます。

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