マイホームの買い換えに利用できる特例には、前住居の売却益から3000万円を差し引いて税額を計算できる「居住用財産の3000万円特別控除の特例」と、前住居の売却益への課税を今回買い換える住居を売却するまで先延ばしに出来る「居住用財産の買い換え特例」がありますが、この2つを同時に利用する事は出来ません。

従いまして両方の特例が利用できる環境にある時には、このうちのどちらかを選択する事になります。

どちらも一長一短ありますが、それぞれを簡潔に説明すると、3000万円特別控除の方はそれっきりで後腐れの無い制度、買い換え特例の方は何となく後味の悪い制度であるという事が言えます。

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3000万円特別控除と買い換え特例の選択基準

両方の特例が利用できる場合には、マイホームの売却による売却益が3000万円以下であるか3000万円超であるかを一つの選択基準として考えると良いのではないかと思います。

前住居の売却益が3000万円以下であれば、居住用財産の3000万円特別控除の特例を利用して税額を0円にする事が出来ます。

前住居の売却益が3000万円超であって、売却住宅の売却価格よりも買換住宅の購入価格が同額かそれ以上であれば、新住居を売却しなければ課税されない居住用財産の買い換え特例を検討すると良いでしょう。

但し買い換え特例は課税を先延ばしにするというだけですので、もし買い換えた住居を売却する時には繰り延べ分の譲渡所得に対しても課税される事になります。

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