マイホームを売却して利益が出た場合には、その売却益(譲渡所得)に対して税金が課せられますが、売却益がマイナスの場合には一定の条件のもとで他の所得から損失分を差し引いて、税金の支払額を抑える損益通算を行う事が出来ます。

もし損益通算をしてもマイナス分が残る場合には、マイホームを売却して翌年以降3年間は残りのマイナス分を繰り越してその年の所得から差し引ける譲渡損失の繰越控除を行う事が出来ます。

譲渡損失の繰越控除を利用する為の条件
  • 売却するマイホームの所有期間が売却年の1月1日時点で5年を超えている事。
  • 繰越控除をする年の合計所得金額が3000万円以下である事。
  • マイホームの売却年の前年から前々年に3000万円の特別控除や買い換え特例を利用していない事。

住宅の買い換えを行った場合には、これらの条件に加えて、新住居を前住居を売却する前年から翌年中に取得する事、及び取得した年の翌年12月31日までに居住若しくは居住見込みである事、及び取得のための住宅ローンの返済期間が10年以上である事を満たさなければなりません。

譲渡損失の繰越控除の仕組み

マイホームの売却益が赤字になったけど譲渡損失の損益通算及び繰越控除が利用できる場合は、売却年を1年目として1年目に損益通算を行い、2年目からは譲渡損失の繰越控除を最長4年目まで行う事が出来ます。

譲渡損失の金額につきましては、[A=マイホームの売却金額-売却したマイホームの取得費-譲渡にかかった費用]で計算をする事が出来ます。

マイホームを売却しただけで買い換えなどをしていない場合には、[住宅ローンの残高-マイホームの売却金額]とAの金額のいずれか少ない方の金額を譲渡損失の金額とします。

スポンサーリンク

損益通算と繰越控除のケーススタディ

納税者のプロフィール設定
  • 給与所得者で給与所得控除を差し引いた給与所得額は300万円
  • 譲渡損失が1000万円

損益通算や繰越控除を活用すれば他の所得で納付した税金が還付されるので、大きな節税効果が期待できます。

1年目
給与所得額300万円-損益通算300万円=課税対象所得額0円
譲渡損失の繰越分700万円
2年目
給与所得額300万円-繰越控除300万円=課税対象所得額0円
譲渡損失の繰越分400万円
3年目
給与所得額300万円-繰越控除300万円=課税対象所得額0円
譲渡損失の繰越分100万円
4年目
給与所得額300万円-繰越控除100万円=課税対象所得額200万円
譲渡損失の繰越分0円(残っていても繰り越せない)

源泉徴収や年末調整により給与所得から税金を納付している場合には、1年目から3年目までは課税対象金額が0円となっていますので、確定申告をすることで払い過ぎていた税金が還付されます。

譲渡損失の繰越控除は住宅ローン控除との併用が出来る

譲渡損失の繰越控除はマイホームを売却した年の翌年から3年間利用する事が出来ますが、それ以降は譲渡損失が残っていたとしても繰り越す事が出来ませんので税金の還付が受けられません。

しかし住宅ローン控除が利用できる場合は繰越控除による税金の還付が終わっても、引き続き住宅ローン控除による税金の還付を受けられます。

譲渡損失額が大きい場合には、所得の損失の補てんをする為にもこのような制度を最大限活用していきたいものです。

スポンサーリンク